试点三年中国版公募REITs“小步快跑”
城市与区域治理研究院 苏志勇3月24日，国家发改委、证监会同时发文，扩容REITs发行范围，加快推进REITs常态化发行。两部委文件均明确提出，“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs；优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。2020年4月基础设施REITs试点正式启动以来，监管机构不断优化公募REITs顶层设计，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等在内的政策体系。在REITs资产类型方面，形成涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型的底层资产。在试点产品上，截至3月末已上市公募REITs产品27只，募资金额超900亿元。公募REITs启航三年，我国公募REITs没有盲目复制欧美发达国家发展路径，也没有采取一刀切和一步到位的推出方式，而是结合我国经济发展战略和资本市场现状，在试点中稳步推进，“小步快跑”，走出了一条有中国特色的公募REITs发展之路。公募REITs试点“三年考”透过两部委历次发文，我国公募REITs发展脉络清晰可见。第一次正式发文为2020年4月，中国证监会、国家发改委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（40号文），对推进基础设施REITs试点提出六项基本原则和四项基本要求，这也成为我国公募REITs正式启动的标志。第二次发文为2020年8月，国家发改委印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（586号文），证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，文件对公募REITs试点项目试点范围、申报规则、募集资金用途等公募REITs落地细节提出规范确要求，基础设施公募REITs试点申报正式启动。第三次联合发文为2022年5月，国家发改委、证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（53号文），保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs底层资产，并获得政策大力推动。仅仅3个月之后，就有3只保租房REITs正式上市。本次国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（236号文）, 从六方面进一步提升REITs项目申报推荐质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展；证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，则针对公募REITs常态化发行提出四方面12条具体措施。在配套政策不断完善的同时，公募REITs试点产品发行也取得了可喜的进展。2021年6月，首批9只公募REITs正式上市，开启了我国公募REITs上市发行的新篇章。截至2023年3月末，我国目前已累计发行上市27日公募REITs产品，募集资金总额达908.92亿元，资产类型涵盖生态保护、能源、交通、园区、仓储物流、保障性租赁住房等六大类。从市场表现来看，由于目前上市的公募REITs多为重点战略区域较为成熟的基础设施龙头项目，底层资产质地优良，运营良好，加之产品的稀缺性，REITs产品甫一发行便受到资金大力追捧。截至2月末，仓储物流、生态环保、园区基础设施等产品收益率分别达到36.2%、28.4%和27.5%。从现金分派情况看，截至2022年四季度末，生态环保类和清洁能源类REITs表现良好，现金分派率均达到预期水平。其中鹏华深圳能源REIT实际现金分配率达到12.79%，中航首钢绿能现金分配率达到12.33%。监管规则趋于完善从国家发改委236号文具体内容看，进一步完善和细化了资产审核要求，进一步完善了审核注册机制，明确了审核期限，对项目发行后的管理（包括募集资金管理、运营管理）提出了明确要求，对参与中介机构的审核也提出明确要求。至此，我国公募REITs制度体系基本形成，监管规则趋于完善。监管规则的完善具体体现在以下几个方面：一是更加注重项目的前期培育。前期培育本质上是底层资产质量自我完善提升、直至符合基础设施REITs发行条件的过程，是公募REITs发行上市的前提条件。基础设施REITs项目的前期培育包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。236号文要求，各地方发展改革委要高度重视基础设施REITs项目前期培育工作，帮助和指导发起人（原始权益人）、基金管理人等共同做好项目培育，推动项目尽快具备申报条件，并及时向国家发改委反映共性问题和解决建议。据悉，为了积极支持原始权益人和基金管理人及时解决问题，国家发改委适时邀请富有经验的行业专家进行辅导，具体参与辅导的形式灵活多样，既可以背对背地查看项目初步材料，提交辅导意见或问题清单，也可以参加国家发改委投资司组织的基础设施REITs开门办公会，面对面地交流答疑或者提出修改完善意见。二是项目申报工作日趋规范。2020年出台的40号文明确提出，国家发展改革委、中国证监会依据职责分工，不断优化流程、提高效率，推动基础设施REITs试点工作顺利开展。236号文对项目申报材料提出了更高要求。包括根据相关文件及项目申报格式文本的要求，认真准备项目申报材料，真实、全面、客观反映项目情况，不得弄虚作假、避重就轻、违规包装。要如实提供项目历史收益数据，全面分析可能影响项目收益的各项因素，客观预测项目未来收益水平。如发起人（原始权益人）、基金管理人等未真实、全面、客观反映项目情况，故意瞒报漏报甚至弄虚作假的，将视情节轻重，采取提醒谈话、暂停受理等方式予以处理，并提请有关部门依法予以惩戒。三是强化了对回收资金的监管。首批基础设施REITs申报工作启动以来，发行REITs净回收资金的90%以上都要以资本金形式投入新建项目。236号文则提出，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。同时对净回收资金的使用进度提出了新要求，即2年内使用率达到75%以上，3年内全部使用完毕，旨在督促回收资金尽快投入使用。在回流资金使用区域和行业上，提出在符合政策和主营业务的条件下，资金可以跨区域、跨行业使用。这样就极大增加了募集资金投向的灵活性，提高了资金使用效率。四是适当调整了项目门槛。针对保障性租赁住房，首发评估净值门槛从10亿元降至8亿元。由于我国保障性租赁住房政策出台时间短，各地纳入政策保障的资产规模有限，符合REITs发行要求的保障房资产受到了较大限制。236号文将保障性租赁住房首发当期不动产评估净值降至不低于8亿元，将激发更多地区将优质保障房资产投放至公募REITs市场，有利于通过REITs模式盘活存量保障房资产。另外，236号文将基础设施资产区分为经营权类和产权类项目，结合二级市场表现，适度降低了最低收益门槛，将产权类项目现金流分派率从“未来3年不低于4%”调整为3.8%，有利于原始权益人将更多符合条件的产权项目发行REITs产品。商业项目首次纳入试点范围236号文最大的突破是首次将商业业态纳入消费场景做重点支持。提出“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs；优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。这一政策措施意味着REITs产品中最重要的消费场景业态被纳入试点资产范围，公募REITs版图补上了分量最重的一块，同时也意味着打通了商业地产“融投管退”周期中缺失的最后一环。华泰证券分析认为，本次公募REITs拓展至消费基础设施的背景来自两个方面：一方面是我国去年以来重点支持消费复苏；另一方面则在于去年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化的讨论也开始增多。在“房住不炒”的主旨已逐步实现、调控重心切换至稳需求防风险的背景下，消费类基础设施公募REITs的启动时机已经成熟。华安证券也认为，海外成熟REITs市场中，消费型基础设施为主流底层资产，具有较为可观的收益。本次政策将国内百货商场、购物中心、农贸市场纳入REITs试点，购物中心等在资产特点、合规要求等方面均与REITs表现出了较高的适配性。消费基础设施REITs能够带来多种积极影响，可以盘活存量资产、改善公募REITs供不应求的情况、为投资者提供资产配置新选择。在促进消费与经济修复的背景下，消费基础设施REITs 在我国发展前景可期。在支持消费基础设施纳入公募REITs的同时，政策也在“房住不炒”的原则之下，对参与项目及相关主体提出明确要求。要求项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。本次公募REITs扩容虽然将百货商场、购物中心等消费型基础设施列入其中，但以写字楼为主的商业楼宇并不在此列。对此，集群智库楼宇经济研究中心主任匡洪广呼吁，应当尽快将写字楼也纳入公募REITs的底层资产。他表示，国际上房地产REITs底层资产是包括写字楼的，像北京的东方广场、华贸中心，广州的财富广场和城建大厦都在香港发行了REITs，投资商变现的同时还在整体运营资产，这些楼宇品质不仅没有降低，还都是所在城市楼宇经济的地标。如果将写字楼纳入公募REITs底层资产，将会刺激一二线城市楼宇经济、总部经济和现代服务业的发展，从而提升城市的竞争能级。“从我们研究楼宇经济这个角度，政府更希望投资商建好写字楼能够自持经营而不是散售。大量事实表明，散售楼宇招商招租没有定位，拉到篮里都是菜，楼宇品质下降很快，运营服务基本缺失，很难吸引优质企业入驻，资产贬值的同时浪费了中心城区宝贵的产业空间资源。把写字楼纳入公募REITs，鼓励投资商持有经营，资产证券化的核心是考量投资运营商的招商运营的能力，这会倒逼投资商把精力放到提升招商运营能力上，把精力放到服务企业和帮助政府培育产业上来，真正发挥好写字楼作为产业基础设施的载体作用。”匡洪广认为。从目前我国公募REITs的发展进程来看，随着试点范围的不断扩大，相信未来会有更多资产类型纳入公募REITs范畴，写字楼等商业楼宇的REITs时代也将很快到来。试点三年 中国版公募REITs“小步快跑”
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