代建多元化诉求下，深度剖析绿城管理（09979.HK）的“领路人”思维
前三季度，房地产行业的代建热潮可谓只增不减，各大房企相继涌入代建赛道，行业已然迈入上升周期。中指研究院最新数据显示，2023年1-9月，房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米，规模竞速趋势加剧。不断加剧的市场竞争中，作为国内最早一批涉足代建领域的绿城管理（09979.HK）依旧保持稳健增长的势头，并持续引领代建全产业链发展，凸显出行业龙头的综合实力与强大韧性。10月9日，绿城管理发布公告显示，今年前三季度，集团新拓代建项目的合约总建筑面积达2671万平方米，较去年同期增长约20.0%；新拓代建项目代建费预估79.2亿元，较去年同期增长约19.8%；新拓建面和新拓预估代建费双双增长。毫无疑问，绿城管理仍维持着上半年的高增长态势，其前瞻性布局所带来的价值成长也得到了充分体现。在笔者看来，站在长周期视角，相较于品牌从0到1的起盘路径，绿城管理持续冲顶背后的历程和思考或许更值得借鉴。一、把握市场趋势性变化今年以来，伴随委托方的主体和需求日趋多元化，代建公司的项目业务类型也显著增加。根据委托主体划分，房企代建业务可分为政府代建、商业代建和资本代建。随着当下国央企、城投等成为拿地主力，叠加保障性租赁住房筹建、“保交楼”工作推进及金融机构涉房不良资产等方面的需求急剧增多，三大代建模式走向进一步细分和细化，代建市场的增量空间亦随之打开。同时，展望四季度，克而瑞分析认为，土地投资格局上仍将保持国央企为主、少数民企与城投为辅。也就是说，随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建需求增长及多元化态势已难以阻挡。上述主体在普遍缺乏房地产项目开发经验和能力的情况下，将更加需要专业的项目开发和管理服务。而如何从满足代建委托方多元化诉求的角度考虑，则是现阶段代建公司不得不面对的共性问题。针对这一现状，绿城管理显然是有备而来。作为代建行业的绝对龙头，绿城管理在国央企、城投代建等领域已具备深厚积累。面对急剧变化的外部环境，近年来公司积极优化客户结构以顺应行业周期变化，持续调整业务结构及战略布局，新拓客源转向信用资质更优的政府、国企与金融机构，足见其前瞻性和抢占机遇的决心。反映到数据层面上，绿城管理政府代建业务的规模和占比均有了明显提升。2023年上半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1727万平方米，其中来自政府、国央企、地方城投及金融机构的占比达79.9%，其中国企及城投类客户占比达62.1%，委托方结构持续优化，为后续稳健发展夯实基础。在如此大体量的前提之下，根据前三季度的业务表现，进入下半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积、新拓代建项目代建费均能继续实现大幅增长，这不仅侧面印证了公司在业内树立的良好口碑和品牌形象，其极强的客户粘性和订单获取能力显然也已不言而喻。二、持续深化横纵向布局进一步结合委托方结构、市场需求多元化的背景，可以发现当前不少代建公司正在横纵向延展品牌内涵，加速迈向“全业态综合服务商”。作为进军代建领域的排头兵，绿城管理已率先布局了从代建前端开发至后端服务的综合化，积极搭建开发服务平台和资产管理平台，优化整个代建行业的服务链条，致力于打造更完善的房地产开发服务生态。通过这种方式，绿城管理以客户需求为导向，进一步分享产业链价值，从而实现产业链的相互导流和赋能，为自身发展打开了增长空间，也为代建市场带来了革命性的变化。具体而言，绿城管理以“M登山模型”及“绿城M”App为载体，主动打破护城河，展开面向全行业的“透明革命”。其中，“M登山模型”的开源让各开发主体获得原本并不具备的开发管理能力和产品品质，不仅推动了行业的知识平权和技术普惠，促进行业内整体服务水平的规范化、流程化、标准化，也引领着整个代建服务市场走进标准工业化时代。放眼未来，在资产管理场景化趋势下，绿城管理仍将继续保持轻资产属性，发挥专业优势，通过业务流量链接项目主体和金融资源，构建资产管理平台，以实现更多的资产管理机会和更大的业务量增长，提升公司的全产业链服务价值及收益，亦进一步赋能房地产的“轻资产发展”，拓宽房地产开发服务领域的多元化价值空间。根据规划，绿城管理将实现从品质立身、品牌溢价、信用赋能，到金融链接、平台公司的“五步走”战略进阶，最终成为中国最大的房地产开发服务商。可以看到的是，在这一过程中，绿城管理已通过横向拓展业务边界、纵向延伸产业链长度，持续构建出差异化优势，成功打开了行业成长的天花板。展望后续，笔者相信作为具有不可替代性的行业核心标的，绿城管理仍将进一步强化其高成长属性，并在中长期持续提升市占率和利润体量，继续保持其在多个业务领域的市场领先地位。
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